どの業務でも、専門用語の理解はその業務をスムーズかつ正確に進めるために欠かせない基盤です。専門用語を理解していないと、コミュニケーションの齟齬や誤解が生じ、業務効率の低下につながるリスクがあります。特に、リーシング業務のように高度な知識が求められる分野では、専門用語の知識が一層重要です。
そこで今回は、商業施設（ショッピングセンターなど）のリーシング業務に焦点を当て、初めて担当する方が押さえておくべき専門用語を簡潔にご紹介し、実務で役立つ基礎知識をまとめました。
また今後、他の運営業務に関する専門用語についても記事を公開していく予定ですので、ぜひご注目ください。
■商業施設運営業務において知っておきたい専門用語集
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商業施設のリーシング業務に関する専門用語
リーシング業務では、不動産に関する専門用語や契約・法律、賃料体系、そしてリーシングノウハウに関する用語が多く使われます。これらの用語をしっかり理解することが、業務を円滑に進めるための助けとなります。
ここでは、商業施設のリーシング業務において特に重要と思われる専門用語をご紹介します。
商圏
商圏とは、商業施設や小売業、飲食業が対象とする潜在顧客が存在する地域や範囲を指す。商圏は事業者側の視点から設定される一方、消費者の視点からは「生活圏」とも呼ばれる。
商業施設では、店舗が提供する商品やサービスに基づき、対象となる消費者を考慮して商圏が決定される。商圏は距離や交通手段、業態などに応じて設定され、特に大型商業施設では広い範囲を対象とすることが多い。
来店頻度に基づき、最も来店者が多い地域を「1次商圏」、次いで「2次商圏」「3次商圏」と区分され、1次商圏は潜在需要の20～30%以上、2次商圏は10%以上、3次商圏は5%以上を引き付ける範囲とされる。
市場調査
市場調査とは、マーケットリサーチやマーケティングリサーチとも呼ばれ、市場の動向を把握し、商品開発、流通戦略、また商業施設の運営計画やテナント選定に役立つ調査のこと。調査目的に応じて様々な手法が取られるが、中でも消費者アンケートは代表的な手法のひとつである。
テナント業種
テナント業種とは、商業施設内で各テナントが展開する業種のことを指す。衣料品や家電用品、生鮮食品などを販売する「物販（小売）」や、レストランなどの「飲食」、クリーニング、美容院などの「サービス」といった、様々な業種で構成されていることが一般的である。
業種の分類方法としては、①物販と②非物販の2つの分類や、①物販、②飲食、③サービスという3つの分類がある。
テナントミックス
テナントミックスとは、商業施設のマーチャンダイジング・ポリシーに沿って、テナントを最適に組み合わせることを指す。これは、各テナントの業種や業態、サービス施設などを考慮し、商業施設内で最適な配置と構成を行うもの。
テナント選定では、集客力や販売力、取扱商品の種類やグレード、収益性をはじめ、商圏や地域の特性に適した面積比率も重要な要素となる。施設内の顧客動線をスムーズにし、経済効果を最大化するために、デベロッパーは各テナントの集客力や販売力、サービスの質、収益性などを常に評価しておく必要がある。優れた商業施設では、テナントの評価基準が明確に確立されている。
ゾーニング
ゾーニングとは、地域を用途別に区分し、建設可能な施設の用途を規制すること。また、大規模施設では、用途や機能に応じた施設やエリアの配置（レイアウト）を決定することを指す。
商業施設におけるゾーニングでは、施設内のフロアをどのように分割し、各エリアをどのように活用するか、大型店舗はもちろんのこと各テナントの配置をどのように決定するかを計画することを意味する。このプロセスは売上に大きく影響を与えることが多く、非常に重要な作業である。
キーテナント
キーテナントとは、商業施設のテナントのうち、その施設全体の中心的な役割を担う重要なテナントのこと。大型スーパーや百貨店、主要な専門店などが該当し、施設の集客エリアや顧客層に強い影響を与える。
こうした店舗は、通常、施設内で最大の売り場面積を持ち、「核店舗」や「アンカーテナント」とも呼ばれる。
サブキーテナント
サブキーテナントとは、業態の特性によって安定した集客力を発揮するテナントであり、商業施設内の顧客動線をバランスよく整えるために配置される店舗のこと。一般のテナントに比べて広めの売り場面積を持つが、キーテナント（アンカーテナント）ほどの規模には至らない。
キラーテナント
キラーテナントとは、非常に高い集客力と影響力を持ち、商業施設全体に活気をもたらす重要なテナントを指す。多くの場合、人気ブランドや高い集客力のある店がこれに該当し、その存在が施設全体の来客数や売上に大きく貢献する。
マグネット・テナント
マグネット・テナントとは、キーテナント（アンカーテナント）ほどの規模や業態ではないものの、そのエリア内で強い集客力を発揮するテナントのこと。顧客を特定のエリアに引き寄せる役割を果たし、商業施設内での回遊性を高める。
ポップアップストア
ポップアップストアとは、短期間だけ営業する期間限定の店舗のこと。数日から数週間程度の営業が一般的で、「突然現れるお店」という意味合いがある。主に販売チャネルの拡大やプロモーションを目的として、催事場や駅、商業施設の共用エリア、レンタルスペース、空き区画などに出店されることが多い。
リースライン
リースラインとは、建物賃貸借契約に基づき、テナントが専有する賃貸区画と、通路など他のテナントと共用する部分の境界を示す線のこと。一般的にはシャッターの位置や床のタイルなどで明示され、テナントが利用できるエリアの限界を物理的に区分する役割を果たす。
このリースラインは、施設の管理やメンテナンス、利用範囲の確認において重要な基準となり、契約条件にも関わることが多い。
契約面積
契約面積とは、デベロッパーとテナントが出店契約を締結する際に使用される面積のこと。通常、室内の柱面積を含み、壁芯計算で算出される専用使用面積が基準となる。さらに、この専用使用面積に通路などの共用部分の一部を加えた面積が、契約面積と呼ばれることもある。
固定賃料
固定賃料とは、商業施設における賃料の計算方法のひとつで、テナントが毎月固定の賃料を支払う方式のこと。
この賃料は売上や他の要素に関係なく、毎月変わらないのが特徴で、例えば、固定賃料が20万円/月であれば、テナントの売上が0円でも100万円でも、支払う家賃は変わらず20万円/月となる。契約の更新がない限り、月々の賃料は固定され続け、売上の変動に関わらず安定した賃料負担が求められる。
歩合賃料
歩合賃料とは、売上高に対して設定された一定の割合（歩率）を掛けて賃料を算出する方式のこと。例えば、月の売上高が80万円で歩率が10%の場合、80万円に10%を掛けた80,000円が賃料となる。
売上高に連動するため、売上が高い月は賃料も増え、逆に売上が低い月は賃料も減少する。このため、デベロッパーは収入の安定性を図るために、固定賃料と歩合賃料を組み合わせる形式が一般的。
また、最低保証額を設定したうえで歩合賃料を採用することも多い。
完全歩合賃料
完全歩合賃料とは、最低保証額を設けず、売上に応じて賃料を決定する方式のこと。デベロッパーは、テナントの売上向上を目指して、経営支援やアドバイスを行う役割を担う。
歩率を高めに設定できるため収益の可能性は高いが、その分デベロッパー側のリスクも大きい。ただし、成功すれば大きな利益が期待できるため、最も先進的な賃料徴収の方法といえる。
収益賃料
収益賃料とは、企業が一定期間に対象不動産から得られると見込まれる純収益（減価償却後）を基に計算され、そこに必要な経費を加えた賃料を指す。
店舗では、売上高から売上原価、営業コスト、賃料などの費用を差し引き、さらに一般管理費を控除して、妥当な賃料額を導き出す。この方式では、テナント側の収益性や経営の効率性を考慮した賃料設定が行われる。
実質賃料
実質賃料とは、賃料の種類に関わらず、貸主に支払われるすべての経済的対価を指す言葉である。これは、純賃料（月々の賃料）に加え、保証金や敷金の預託にかかる借入金利などを含めた金額を指す。賃料として算定される期間に基づく総合的な支払い額を意味する。
保証金
保証金とは、テナントがデベロッパーに貸し付ける建設や改装の協力金で、商業施設の開設や改装時に必要な資金の一部を補うもの。これは、金銭消費貸借契約に基づいて決定される。
一般社団法人日本ショッピングセンター協会は2003年にガイドラインを作成し、将来的には保証金を敷金に一本化することが理想とされているが、現状では保証金の必要性を認めつつ、金額の低減や返済期間の短縮、事前に返済条件を定めることが推奨されている。
敷金
敷金とは、不動産の賃貸契約において、賃料やその他の契約上の債務を担保するために、賃借人が賃貸人に預ける金銭のこと。債務不履行がなければ、賃貸契約終了時に返還される点で権利金とは異なる。
商業施設では、テナントが賃料や契約に関連する付帯債務の支払いを担保する目的で、デベロッパーに預ける金銭を指す。テナントが賃借した建物や区画を返還する際に、賃料などの債務に不履行がなければ敷金は返還されるが、不履行があれば、その分が差し引かれる。
共益費
共益費とは、テナントが使用する店舗の賃料や運営費とは別に、共用部分や共用施設の維持・管理に必要な費用を指す。具体的には、環境維持費、セキュリティ費用、設備管理費などが含まれる。
共益費は受益者負担の原則、公平平等の原則、実費精算の原則に基づき負担されることが望ましいとされており、負担方法は面積割による均等負担が基本となるが、状況に応じて調整されることも多い。デベロッパーは、テナントが快適に使用できるよう、共用部分や付帯設備を適切に管理する義務を負い、その費用として共益費を建物賃貸借契約に基づき徴収する。
借地借家法
借地借家法は、土地の賃借権や建物の賃貸契約に関する更新や効力を定めた法律であり、1921年の旧借地法・借家法を廃止し、1991年に定期借地権制度を取り入れて新たに制定された。
しかし、従来の借地借家法では、契約期間の計画的な設定が難しく、長期にわたる契約が基本であり、柔軟な契約期間の調整ができなかった。1999年に導入された定期借家制度によって賃貸契約がより柔軟に設定できるようになり、2000年の施行後は契約期間の自由な設定が可能となったことで、賃貸市場のさらなる活性化が図られた。
建物賃貸借契約
建物賃貸借契約とは、賃貸人（デベロッパー）が特定の建物やその一部を賃借人（テナント）に対して提供し、賃借人がその対価として賃料を支払うことを取り決める契約のこと。借地借家法に基づき、賃借人が物件を使用する権利や、賃貸人の義務が法的に保護されている。
契約内容には、賃料や契約期間、更新、契約解除、明け渡し条件に関する事項などが定められることが一般的である。賃貸人は物件の使用や収益を賃借人に保証し、その代わりに賃料の支払いを確約させる形式で締結される。
普通建物賃貸借契約
普通建物賃貸借契約とは、賃貸人（デベロッパー）と賃借人（テナント）が一定の契約期間を定めて締結する賃貸契約のこと。契約期間が終了しても、テナント側またはデベロッパー側のいずれからも退去や契約解除の申し出がない限り、自動的に契約が更新される。これは「法定更新」と呼ばれ、賃貸契約の期間が実質的に延長される形式である。
賃貸人が契約を解消するためには、正当な事由が必要とされており、テナント側から中途解約の申し出がない限り、リニューアルや賃料改定といった調整が難しい。契約期間は貸主が自由に設定できるが、最低でも1年以上である必要がある。また、テナントは中途解約を希望する場合、契約解除の意思を契約書に明記されている期間に応じて貸主に通知する必要がある。
定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約とは、賃貸人（デベロッパー）と賃借人（テナント）が契約期間や賃料を自由に決定し、期間満了後に更新なく契約が終了する形式の契約であり、契約終了後には延長ではなく再契約の形で新たな条件が設定される。
1999年に導入され、従来の借地借家法と異なり、契約期間の計画的な設定が可能で、1年未満の契約も認められている。契約期間が1年以上の場合、賃貸人は契約満了の1年前から6カ月前までに終了の通知を行う必要がある。また、契約内容は公正証書等の書面で締結されることが義務付けられている。
商業施設は多くの場合、期限付きの契約で建設されるため、定期建物賃貸借契約が主流である。土地所有者との契約期間は通常20年程度であり、契約終了時には更地に戻す義務が生じるため、長期間の普通建物賃貸借契約は適さない。さらに、商業施設は定期的なリニューアルが求められるため、テナント契約の更新タイミングも重要となる。
中途解約
中途解約とは、契約期間中に契約を解除することを指すが、その権利がデベロッパーとテナント双方にあるかは、契約の内容によって異なる。
普通建物賃貸借契約では、テナントは契約書に明記された通知期間に従って解約の意思を伝えることで中途解約が可能なことが特徴である。これに対し、デベロッパー側からの中途解約には正当な理由が必要で、例えば、賃料未納や契約違反が該当する。
また、定期建物賃貸借契約では、中途解約は原則認められず、契約満了まで契約を遵守する必要があるのが特徴である。ただし、双方が合意する場合や契約書に特別な条項がある場合には例外が認められることもある。
工事区分
工事区分とは、商業施設の建設時に工事内容に応じて3つに分類される区分のこと。
一般的に、A工事はデベロッパーが費用を負担し、ビルの構造部分や主要設備の設計・施工を行う工事を指す。B工事はテナントが費用を負担するものの、設計・施工はデベロッパーが担当し、共用部分やA工事の追加・変更が含まれる。C工事はテナントが費用を負担し、デベロッパーの承認を得た上で、店舗区画内の内装や設備工事を設計・施工する工事である。
営業管理規則
営業管理規則とは、商業施設の一貫した運営管理を行うために必要な営業ルールを定めたもので、これに従うことは出店契約に基づいて義務付けられている。
例えば、「営業時間の遵守」や「共用スペースの適切な利用」といったルールが挙げられるこの規則は、商業施設の統一性を維持するためにテナントの営業活動に一定の制約を加えるものだが、その目的はテナント全体の利益を守ることにある。
まとめ
本記事では、リーシング業務に関する専門用語をまとめてご紹介しました。
専門用語の理解は業務を円滑に進めるための基本です。今回ご紹介した用語は、リーシングのノウハウ、契約管理、賃料設定など、日々の業務で使用されるものが中心となります。
特に、初めて業務を担当する方にとって、これらの知識は業務の基盤となり、理解を深め基礎を固めることが、業務の成功と効率化に繋がります。
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